Descripción general del sector de la
Los centros comerciales se diferencian de todos los demás activos de la industria de bienes raíces. Se Trata de un ecosistema muy adaptables al contexto socio-económico y a los cambios de comportamiento de los consumidores, siendo moldeados por la demanda del público objetivo, lo que refleja en sus operaciones, de los cambios a su alrededor. El concepto de centro comercial y de negocios ha evolucionado, antes centrado casi exclusivamente en la compra de los productos, que pasó a incluir, de forma creciente, los servicios, el ocio y la alimentación. De acuerdo con la investigación de la ABRASCE (2023), el 57 por ciento de las visitas a los centros comerciales, ya que son explicados a través de estas áreas.
En esta variable también se manifiesta en el aumento de la presencia de las empresas de usos múltiples. En el 2024, el 35 por ciento de los centros comerciales de los brasileños ya están integrados en un complejo que incluye torres de empresas, particulares, instituciones educativas, centros o establecimientos. Un ejemplo paradigmático es el del centro Comercial el Dorado, uno de los primeros en el país en incorporar entramados empresariales en el campo. El establecimiento también cuenta con un supermercado, una conexión integrada a las estaciones de autobús y de la estación de tren, lo que aumenta el flujo diario de lo orgánico, de miles y miles de personas. En el 2024, el caudal mensual promedio de los visitantes a los centros comerciales de los brasileños fue de 476 millones de personas, más del doble de la población a nivel nacional. Es así, como el Dorado, varios de los centros comerciales se han convertido en parte de la vida cotidiana de la población, como es el caso de los centros comerciales en el Metro de Tucuruvi, y el Metro de Itaquera, ambos en la ciudad de São Paulo, en brasil. La combinación de alto flujo y la capacidad de adaptación, que ha permitido incrementar la representatividad del sector en la economía nacional. En el 2024, la facturación de los centros comerciales alcanzó a Us$ 198,4 millones de dólares, con la generación de más de 1 millón de empleos formales, lo que equivale al 2,3% del total de los puestos de trabajo con el firmado en el país. En la actualidad, se 684 centros comerciales en operación, con un total de más de 18 millones de m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable), y la mitad en la región del Sudeste asiático y 88 de ellos, solo en la Gran São Paulo, brasil. La tasa media de ocupación de los centros comerciales, es resistente, y permanece cercana al 95%, a lo largo de los años. Por supuesto, las empresas también se ajusta la mezcla de las tiendas, de acuerdo con el perfil socio-económico y social de cada región.
Ante la dinámica de los centros comerciales, son elementos que, en teoría, debería aportar beneficios reales, es decir, por encima de la tasa de inflación a lo largo del tiempo. Sin embargo, si nos fijamos en la trayectoria de crecimiento de las ventas anuales hasta el año 2015, se observó un promedio anual de 3.0%, inferior a la tasa de inflación promedio anual en el período, de un 5,2%. El volumen total es de uso común como la temperatura de funcionamiento, incluido, por ser la base para el cálculo de los costes de ocupación, índice considerado como saludable, cuando de entre el 10% y el 15% de las ventas totales. De esta forma, si las ventas no acompañan a la tasa de inflación de los bienes inmuebles, por lo que, además, tienden a no evolucionar en términos reales. En este escenario, sin embargo, contrasta con los resultados obtenidos en los principales centros comerciales del país, que se corresponden con el crecimiento real de las ventas de entre el 2,0% y el 3,0 por ciento anual en el mismo período de tiempo. Con la diferencia de que se hace a través de la especificidad de cada uno de los activos. Para entender mejor y valorar cada una de las compras, contamos con las siguientes variables:
- Situación: Así como todos los activos de bienes raíces, la situación es de suma importancia en el análisis de los activos, tanto en la visión de los alimentos, teniendo en cuenta el crecimiento de la ciudad, en cuanto a la microlocalização, teniendo en cuenta la facilidad de acceso, por ejemplo). Por otra parte, también son factores relevantes en la densidad de la zona atendida por el centro comercial y de la sinergia entre el público objetivo y el grado de control del entorno.
- La maduración y el Dominio: La madurez es una medida del grado de inserción de las compras en el cotidiano de las personas. Se Trata, en general, de un proceso, de un tiempo y de un crecimiento orgánico del flujo de trabajo. Además, en los centros comerciales, que cumplan con el mismo, el público dentro de la misma microlocalização tiende a ser la competencia directa entre sí. Por lo tanto, también tenemos en cuenta el nivel de dominio y a la consolidación de los activos de la región como un factor relevante en el análisis.
- Características del activo. Los problemas específicos del activo se incluyen algunos de los factores, tales como: 1) la Calidad de la administración del centro comercial, lo que se refleja en la capacidad de ajuste de la gama de tiendas y comercios, la promoción de los eventos y el aumento de la orilla; y 2) el Potencial de expansión; 3) la Estructura física de los activos.
Cartera de proyectos de la acción de los Centros comerciales
Para entender con mayor profundidad las diferencias que existen entre los distintos tipos de centros comerciales y su impacto en las mediciones anteriores, se desarrolló una base de datos con el registro de todos los centros comerciales de España. Sin embargo, para los propósitos de la evaluación, de acuerdo con los criterios de RBR, hemos podido obtener los datos completos de 156 empresas. Como era de esperar, una parte importante de los centros comerciales en el país está compuesta por este tipo de operaciones regionales y microregionais. Aproximadamente el 40% de los centros cuentan con menos de 20.000 m2 de SBA, considerando que de pequeño tamaño. De estos activos, por lo general localizados en las ciudades más pequeñas, se enfrentan a más dificultades para pagar la tasa de inflación en los contratos de venta a plazos a lo largo del tiempo, lo que hace que la media nacional que es de un crecimiento de las ventas y los alquileres se quede muy por debajo de la tasa de inflación.
Los centros comerciales de mayor calidad, que se pueden transferir entre el 2,0% y el 3,0% por encima de la tasa de inflación durante largos períodos de tiempo son, en su mayor parte, en manos de inversores institucionales. Entre ellas, se destacan las fundaciones y de los inversionistas institucionales, las sociedades cotizadas (Multiplan, Humanos, Allos, y JHSF), y algunos de los fondos de bienes raíces. Sumadas, estas carteras superan los us$ 100 mil millones en activos, en gran parte formada por las empresas de alta calidad y una ubicación privilegiada.
Para la medición de la diferencia en la calidad de estos activos, se han analizado la evolución de la renta en las mismas tiendas (Same Store de Alquiler), en los últimos diez años, las grandes empresas del sector, Multiplan, Humanos y de Allos. Incluso en momentos económicos difíciles, como la crisis de la 2015-2016, en el gobierno de Dilma rousseff, y de la aparición de una pandemia de la COVID-19, lo que interrumpe temporalmente las operaciones de estas empresas se han entregado a un CAGR del 6,5%. Esta cifra representa más del doble de la media nacional que es de las ventas, y que supera a la tasa de inflación interanual en el 0,8 de punto porcentual. Los alquileres correspondientes a aproximadamente el 75% de los ingresos de los centros comerciales, es el N/m2 (ingreso operativo neto por metro cuadrado), sigue una trayectoria muy cerca de ella. Es un reflejo directo de la calidad de la operación y la posibilidad de conseguir el precio de estos activos.
Para profundizar en el análisis de los portafolios de las tres empresas, utilizamos las cifras que se mencionan en la página anterior, a fin de estimar el grado de cada uno de los activos. Los centros comerciales se han clasificado en los siguientes grupos: Pulsa A+, A, B, C y D, lo que permite a una media de una comparación entre ellos. Los activos Prime, que son los llamados "activos en el trofeo". El Multiplan, por ejemplo, cuenta con el Club de Compras; en la Escena, la Escena de San Pablo — centro comercial más antiguo de todo el país, y a Allos, en el centro Comercial rio de janeiro. En nuestra opinión, los centros comerciales, clasificados como Prime, A+, presentan resultados similares en términos de crecimiento de ventas, alquiler y que NO. La principal diferencia entre ellos radica en el dinero, ya que los activos Prime, que tienden a ser los más buscados por los inversores institucionales. Las categorías que se Pulsa A+ y la A son las que tienen más potencial para impulsar el crecimiento real de la NOVIA. Dado que los activos de la categoría B, los que tienden a entregar un rendimiento cercano a la tasa de inflación. Por último, en los centros comerciales de las categorías C y D, se enfrentan a más dificultades para pagar los precios de una manera integral.
En la evaluación del RBR, se calcula el valor de cada una de las compras en proporción a la participación mantenida por la empresa. En el gráfico adjunto se muestra la distribución porcentual de la valuation de los portafolios, dividido por la clase de activo. En la Escena, por ejemplo, concentra el 44% del valor total de la cartera de proyectos en los que sólo tres de los activos de Emergencia: la Escena de San Pablo, PORTO Humanos y en el Patio Higienópolis. Con base en esta orientación, el Multiplan cuenta con un 89% de su cartera en activos clasificados como Prime, A+ o a A. A. A los Humanos, y un 77%, y la de Allos, a un 67%. Por tanto, la exposición a los activos de la B, la C y la D, que es muy poco representativa, y pone en evidencia la alta calidad media de las carteras de trabajo.
Fijación de precios y el Riesgo en la Fuente: RBR, Mar/25
A pesar de que las acciones de los centros comerciales tengan un enfoque más directo en el funcionamiento de las empresas, que también pueden encontrarse en un entorno macroeconómico volátil. Los activos de bienes raíces, por lo general, tienden a ser comparados con los valores de renta fija y de larga duración, en el caso brasileño, las NTN-B y de largo plazo. Esto es porque ofrecen una transmisión de la tasa de inflación de los bienes inmuebles, la preservación del capital y la generación periódica de su rendimiento. De esta manera, lo más normal es que los cambios en las NTN-B les sirvan como punto de referencia (benchmark) para la fijación de precios en el sector de bienes Raíces. Teniendo en cuenta que la NTN-B a la larga se refleja en el entorno macroeconómico y su incertidumbre, por lo que es razonable suponer que, en la fijación de precios de las acciones de los centros de compras en el mercado secundario de seguimiento, al menos en parte, a las variaciones en otros factores más estructurales de las empresas, tales como los gastos administrativos y de alto nivel de endeudamiento, que estén bajo su control.
La oportunidad de la Beca
NTN-B a la larga se encuentra en su mayor nivel en los últimos 15 años, solo comparable al de un período de estrés en el resultado se vivió durante el gobierno de Dilma rousseff, que en 2015-2016. En los últimos cinco años, además de la aparición de una pandemia de COVID-19 de julio, en el escenario global, se enfrentó a una fuerte inestabilidad, que se caracteriza por los dos conflictos directos (Ucrania, Rusia, Israel-Palestina). Además, en el proceso de desglobalização ha ganado fuerza, sobre todo después de que el gobierno del Hotel y de sus políticas de precios, el aumento de la percepción de riesgo a nivel global. En el plano nacional, en el país viven con la incertidumbre y, en particular, en el campo de la fiscalidad. En este contexto, una de las causas de los activos reales, como el centro comercial y terminan, a veces, ser confusos de una manera desproporcionada.
Como se ha mostrado anteriormente, los datos sobre las ventas y los alquileres, es una de las principales características de los centros comerciales de alta calidad y la flexibilidad de operación. Esto se refleja sobre todo en la estabilidad de la línea de salida: la NOVIA (Net Operating Income). En los últimos 10 años, con excepción de la época de la aparición de una pandemia, la volatilidad y la media de los N/m2) de las carteras analizadas ha sido de tan solo el 4,7%. Además, las empresas del sector que, históricamente, se mantienen los niveles de los conservadores y de alto nivel de endeudamiento, una tendencia que se ha intensificado en los últimos años. En el cierre de 2024, el Multiplan, presentó la deuda de sólo el 2,3%, en la Escena de un 1,8% y la de Allos, de un 1,9%. La combinación de la generación de flujo de caja predecible y de bajo nivel de apalancamiento que ofrece, desde nuestro punto de vista, con un alto grado de seguridad para el operador.
Así pues, se observa en los gráficos del AFFO Diseño — Adjusted Funds From Operations), la métrica utilizada para los activos inmobiliarios, lo que supone la generación de caja operacional dividida por el precio de mercado y la tasa de NTN-B a la larga, se observó una marcada fluctuación en los últimos años, y una de las desancoragem correspondiente en cuanto a la historia. Esto se produce a pesar de los fundamentos económicos sólidos, lo que indica que el mercado puede estar precificando el riesgo de una manera exagerada.
