Nos gusta mucho la mirada y el valor en uso de un activo físico de bienes raíces bajo el punto de vista de su "coste de reposición". Por supuesto, también se combina el estudio con el análisis en relación con el método de flujo de caja descontado, aquí, se utiliza el análisis de sensibilidad de la renta, cap rate de entrada y de salida, arrendamiento de propagación y el nivel de apalancamiento financiero, para saber exactamente en qué escenario se pierde el dinero.
Nuestra estrategia tiene como objetivo adquirir los activos, lo que equivale a un menor el costo total de reposición, es decir, por debajo del monto total invertido para el desarrollo de un "cero". El costo de reposición es la suma del costo de los terrenos, obra, materia prima y mano de obra), la concesión de licencias para el pago de construcción (entrega, cepac, etc.) y el costo del dinero en el tiempo.
La varáveis, es la más difícil de evaluar es el costo de la tierra, que es la que básicamente se explica por su ubicación geográfica. La medición del valor de los terrenos, implica el análisis de la densidad de la población y el ingreso per cápita, el empleo en la formación en la región, de transporte y de infraestructura, etcétera. También es necesario que la evaluación de su oferta, en la medida en que la escasez de agua y de áreas de mejora, en el terreno que se valora a sí mismo y a la inversa. Ya que el costo de la obra es fácil de calcular, que varía muy poco con independencia de la región de los activos.
Vamos a hacer un ejemplo práctico de cómo medimos el valor desde la perspectiva del coste de reposición. En la región de la Faria Lima, en la ciudad de São Paulo, brasil, en la que se encuentra el RBR, y una buena parte de las inversiones de bienes raíces, que tiene la escasez de la tierra.
Es casi imposible encontrar una zona para la venta al por aquí, y aún más, el valor de "la cuenta de cierre" para la gente". Además, no hay CEPACs, el certificado que le permite aumentar su potencial de construcción, que está disponible para su compra, lo que hace que sea aún más complejo de estimar el valor de la zona.
Según las previsiones de las cuentas, de un nuevo edificio de oficinas triple A (activo estilo de la demanda de inversiones del orden de los us$ 20 mil por metro cuadrado, por debajo de ellos. Una piedra que a un valor por debajo de los us$ 20 mil el metro cuadrado puede ser una preciosa adquisición de datos. La valoración de estos activos y, en São Paulo, en los últimos 2 años, se limitó a más en el análisis, desde el punto de vista del costo de los repuestos.
Sin embargo, a la cuenta de costo de reposición, no se para que hay por ahí. Tenemos que incorporar algunos de los factores de riesgo de la ejecución de la obra, el riesgo legal y el costo del dinero en el tiempo. Después de todo, es una obra de arte puede olvidar lo que se cuenta de las condiciones actuales del tiempo (a saber, la lluvia y/o retrasos en los permisos y autorizaciones de la municipalidad, entre otros factores.
El costo del dinero en el tiempo es lo más simple. Podemos partir de la una de la tasa Selic, de un 6,5% de los a. a. – hemos sido muy conservadores, haciendo click aquí. En este negocio, ya que contamos con un mayor riesgo de que el título de su Gobierno, que se supone que el riesgo de la ejecución y de la obra, combinados representan más de 150 pb.
Así, se llega a una tasa de rendimiento requerida, o el ÚNICO, de un 8% de a. a., El retorno acumulado requerido por el inversionista en un proyecto en el que lleva 4 años de edad para el momento en que está listo era de un 36%, en este caso en particular. La incorporación de este premio, el nuestro, el costo de reemplazo de un activo por metro cuadrado en el spring (Us$ 19.500 * (1,36%)), se llega a un valor aproximado de Us$ 26,5 millones el metro cuadrado, desde el punto de vista del costo de los repuestos.
Es un activo en el sentido de generar una rentabilidad de un 8% de a. a. dentro de los 4 años de edad, se necesita que la renta mínima mensual es de us$ 177 por metro cuadrado. Es interesante notar que, a día de hoy, el valor de la renta en la región que se encuentra alrededor de los$ 110.00, es decir, que tendríamos que ver un máximo de un 60% a un sentido económico, el inversionista por invertir en el proyecto desde el principio.
El costo de reposición, no se debe evaluar en forma aislada, sino que es necesario comprender que la tendencia de los mercados de la región. Activo, con una alta ocupación, ya sea por un exceso de oferta, la baja de la demanda, y/o una combinación de ambos, que por debajo del costo de reposición, que no necesariamente es una buena inversión. Sólo para tener un parámetro que, en promedio, más activos y con más del 60% de ocupación, tiene un flujo de caja negativo, debido a que los costos de las coberturas de vacantes, como IMPUESTOS a la propiedad y a la junta.
En el área de la Faria Lima, por ejemplo, la ocupación sigue cayendo en el trimestre a trimestre (en la actualidad, se encuentra cerca de un 10%). A través de los años, no contamos con la entrega de las nuevas losas de la ciudad y, por la simple ley de la oferta y demanda, los precios de los alquileres tienden a pasar por una fuerte corrección hasta el punto de que pueden estimular el desarrollo de los nuevos proyectos que hay por aquí.
Por eso, la tendencia de aumento de los precios de los alquileres en la zona, es indiscutible. Mientras tanto, seguimos a la búsqueda de las oportunidades en las que el valor de mercado es inferior al costo de reposición, junto con un análisis del sector y el flujo de caja de ese proyecto. Nos quedamos en este caso, con el deber de aportar un análisis sobre el sector de las lajas, más amplia, para la validación de la visión constructiva de las losas corporativas en Sao Paulo.
