El desayuno, el día 13 de marzo de 2019. El Lugar, La Ciudad De Nueva York.
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RBR: ¿Cuánto tiempo hace que se trasladó a la ciudad de nueva YORK? Te gusta aquí?
De lunes a viernes: Desde hace más o menos 7 años de edad. Por el momento, no tengo ninguna intención de volver a España, a no ser que sea para visitar a su familia y a sus amigos. Aquí hay de todo: desde el transporte, la seguridad, todo tipo de restaurantes, de lo que se pueda pensar, la cultura, el entretenimiento, etc. En el ámbito de los negocios, las cosas pasan muy rápido, si tienes un abrir y cerrar, que ya ha sido. Americano, es muy práctico y de muy buen reproductor. Ellos saben cómo hacer el negocio, y no en vano es la mayor potencia económica en el mundo.
RBR: Nos enteramos de lo que se está invirtiendo en el sector inmobiliario en la ciudad de nueva YORK. Se puede dividir en nosotros?
De lunes a viernes: La verdad, yo tengo [ied] sí. Para mí, es que "en el brainer" compra de un inmueble por aquí. La ciudad de nueva YORK es la ciudad con más resistente del mundo, que cuenta con la liquidez de giga (alrededor de us $ 60 millones de dólares se mueven en el sector de un año), y en el peor momento de la crisis de 2008, el mercado inmobiliario ha sufrido un poco, ha pasado por los dos años de la caída de los precios, y luego volvió con más fuerza. A modo de referencia, el PIB de la ciudad de nueva YORK, representa nada más y nada menos que el 80% del PIB del estado de México. Por otra parte, tengo dificultades para entender el por qué de la mayoría de los inversores brasileños, que tiene un patrimonio suficiente para comprar lo que 5, 10, o más, en España, no se opta por la compra de 1 o 2, en la ciudad de nueva YORK. Simplemente, el resultado es compatible con el obtenido en el Brasil, pero el riesgo es mucho menor!
RBR: Sí, estamos de acuerdo! Se trata de una reflexión sencilla y objetiva del inversor brasileño, al que le gusta de la propiedad inmobiliaria; la diversificación de su propio patrimonio en una moneda fuerte, y en la más resistente del mundo, y con un rendimiento muy atractivo en el día de hoy con la Selic a un 6,5%, se puede hacer aún más sencillo. Sólo para que te hagas una idea, es la posibilidad de adquirir un activo, performado (listo) con un rendimiento esperado de los El 10 por ciento al año, por un período de 5 años de edad, y el nivel de apalancamiento de un 60% a través de la estrategia valor práctico de la modificación, renovación, repositioning.
Esta charla se extendió por 2 horas, dentro del contexto de la inversión en bienes inmuebles en nueva york". De lunes a viernes, es un acrónimo creado a un inversor o un profesional del sector inmobiliario estadounidense, que cuenta con el punto de vista de que el RBR de las inversiones en real estate en la ciudad de nueva york.
El objetivo de este artículo es el de explorar el tema de la inversión en el sector inmobiliario de los estados UNIDOS que, a nuestro modo de ver, es total en el sentido de que bajo la perspectiva de la asignación de los recursos, el riesgo y el retorno y la diversificación, a nuestro modo de ver.
No en vano, el RBR, comenzó a estudiar en el mercado exterior en el año 2016. Desde entonces, han sido varias decenas de los viajes realizados, y un par de cientos de reuniones con desarrollo lenders, los agentescon los inversionistas , asesores, etc., a fin de entender el mercado y búsqueda de oportunidades de inversión.
Después de esta inmersión en la conclusión, por facilitar las inversiones en el sector de la -multi-familiar (residencial, para los mexicanos, ya que entendemos que tiene una buena combinación de riesgo y rentabilidad.
En un estudio llevado a cabo por el HCNM (asociación Nacional de Multifamily precio de la Vivienda en el Council), se muestra que los REITs (izda.) y de -multi-familiar tuvo la mejor relación riesgo/retorno, con base en el índice de Sharpe. Entre los 1986-2016, el sector ha tenido un rendimiento promedio anual de 9% en la de a. a. en un plazo de 7 años de edad), con el riesgo (desviación estándar) de un 2,81% de a. a., lo que genera un alto índice de Sharpe de 1,21. Para fines de comparación, en el segmento siguiente al de la venta al por menor (tiendas de venta al por menor) con un rendimiento promedio de 8,68%, y el riesgo de un 3,54%, a. a. (ratio de Sharpe a 0,85) – tal vez, este indicador se debe de haber ido a peor en los últimos 2 años, ante el crecimiento del e - commerce.
En los términos de la los controladores en el segmento -multi-familiarel más importante es el crecimiento de la población y de la ciudad de nueva YORK, se destaca en este aspecto. La ciudad ha crecido, en promedio, un 2% de a. a. a lo largo de los últimos 30 años (el 4% de a. a. en los últimos 100 años, y con la perspectiva de hacer crecer un 1% de
a. a. a lo largo de los próximos 10 años. En otras palabras, la demanda está garantizada por todos los que necesitan una casa, un techo, por supuesto, esto tiene que estar casado con una cantidad adecuada para que no haya presión y la compresión de los precios.
Otros factores que también afectan a este segmento...
La decisión entre comprar una casa y/o en alquiler, inexorablemente, está vinculada a la relación entre el coste de comprar en en comparación con el costo de la habitación. Cuanto mayor sea el precio de un inmueble en el total de las personas que están en busca de la renta. Desde el punto de vista de la pirámide de población de la fuerza de trabajo se concentra entre los 20-50 años de edad (40% de la población total), cuya tasa de desempleo se encuentra por debajo del 4,5%. De ese total, dos tercios de los que representan a la cuota que el alquiler de un inmueble.
Muchos de los jóvenes que se trasladan a la ciudad de nueva YORK en busca de trabajo (por ejemplo, la tecnología, los medios de comunicación, el sector financiero, el comercio, etc...). En su gran mayoría se tarda en casarse y tener hijos, y cada vez más en la búsqueda de una mayor flexibilidad a la movilidad cada vez mayor. Más allá de esto, la generación de milleniums" tiene hábitos diferentes a los de las generaciones anteriores y, por tanto, son menos propensos a la vivienda de interés fijo.
Comprar una casa en los estados UNIDOS, es algo limitado, básicamente, los costes mensuales (intereses + amortización de los préstamos de bienes raíces, que es muy superior a la renta, y que la "brecha" se ha ido incrementado año a año, por lo que es imposible para la adquisición de la propiedad, para la mayoría de los y las jóvenes. ¿ homeownershipes un concepto utilizado para que los propietarios de los inmuebles, viene de caer significativamente. Como parámetro, por debajo de los 35 años de edad, y sólo el 37% de la población no cuenta con casa propia, frente a un 43% en el año 2007, en la ciudad de nueva YORK, esta cifra es aún menor de edad.
A pesar de que el costo de la renta es más pequeño que el de los préstamos de bienes raíces, es aún más relevante en el presupuesto general de las personas. Cada vez son más el concepto de co-sala de estar (el uso compartido de la vivienda), se hace presente, sobre todo, por la reducción de los costes de alquiler es común que haya en la ciudad de nueva YORK y apartamentos de 3, 4 y 5 dormitorios compartidos para estudiantes y/o trabajadores. Aquí, vale la pena mencionar que un punto en el que aquellos que se interesan en el tema: es la más utilizada como referencia el valor del alquiler es por habitaciones, y no por los metros cuadrados de superficie.
En la actualidad, una de las principales preocupaciones del mercado, es la de si estamos o no de entrar en el late ciclo en las economías desarrolladas, y que, sin embargo, tiene sentido comprar un inmueble en los estados UNIDOS. La respuesta no la sabemos, pero lo que hemos llegado tarde, lo que no quiere decir que lo que se verá reflejado en la misma magnitud que en el mercado de bienes raíces.
Como el valor, los precios de los bienes raíces vienen en aumento constante desde la crisis de 2008, en el que gran parte de los capitales de estados unidos. Sin embargo, en algunos de los mercados de la ciudad de nueva YORK, y los precios comenzaron a caer a partir de 2016, y que sólo a mantener el equilibrio en el año 2019. Por lo tanto, es muy importante la mirada de los principales mercados de la región) y en el sector inmobiliario de forma aislada, para entender en qué momento del ciclo inmobiliario, en la que se encuentre.
Y en el caso de las inversiones en -multi-familiarpor lo que el inversor puede entrar en la parte superior, tendrá la opción de cargar una validez de 2 o 3 años de edad, históricamente, ha sido suficiente para que, al menos, el fin de preservar el capital invertido.
Por último, vale la pena una reflexión acerca de cómo se encuentra la exposición de la cartera de proyectos de inversión en el mercado inmobiliario y de las formas de buscar la diversificación. Este artículo es una introducción al tema de la mar adentro, traeremos más el análisis, discusión y, en otras oportunidades.
A título de curiosidad, se sigue en la página siguiente, la imagen de una empresa de -multi-familiar lo que aprendemos en la ciudad de nueva YORK el año pasado, presente y futuro, que se encuentra en este momento en que pasa por un la modificación de y repositioning.
