En el año de 2020, que comenzó llena de emociones. A los efectos de la aplicación del coronavirus han traído a la incertidumbre acerca de la posibilidad de un crecimiento económico global, y esto trajo como consecuencia que, por lo tanto, un impacto negativo en los precios de los activos en todo el mundo. Por aquí las cosas no fueron diferentes: el de las acciones de los fondos, bienes raíces, entre otros, a los activos netos, que también han sufrido.
Hablando de los fondos de bienes inmuebles (FIIs): en el año 2019, vimos a una importante mejora de un 36% (Ifix, que, en el movimiento de la revisión global, ha dado lugar a un ajuste más intenso de lo que ya hemos visto en otras ocasiones, dado que una parte relevante de los fondos mencionados se encontraban en el sobreprecificados.
"Por alguna razón, las personas se basan en los precios y no en los valores. El precio es lo que pagas. El Valor es lo que se tiene" ("Warrem Buffet) En el año 2020, el Ifix acumula una pérdida del 7%, muchos de los FIIs se volvieron a niveles cercanos a su justo precio y es por este punto de vista, vemos que hay más oportunidades hoy en día de lo que hemos visto hasta finales de 2019. Hasta aquí, vemos que en esta revisión de los precios, como sano, pero tenga en cuenta que en el mercado financiero, lo que tiende a caer en la exageración, en la fijación de precios de los activos que figuran en bolsa, ya sea al alza o a la baja. Así Que, ¡Cuidado! En el período de decadencia de la economía, ya sea por razones económicas de hoy en día, o desde la perspectiva de la mejora de los inversores negocian los activos de varios grandes activos más caros), y en los momentos en los que hay un mayor pesimismo de los inversores negocian los activos de varios menores de edad (bienes más baratos).
Este tipo de movimientos de mercado que se producen en paralelo a la fluctuación de los tipos de interés. Una vez más, que es la referencia principal de la vuelta al mercado y a los intereses que resultan ser un buen termómetro del estado de ánimo de los inversores. Cuando existe una mayor incertidumbre en la economía, se produce una migración de las características de los activos de Riesgo (Acciones, ICF, etc). para los activos de bajo riesgo, como la Renta Fija (Tasa de Interés).
Por lo tanto, los activos de Riesgo a que se depreciaban, mientras que lo contrario ocurre con los intereses de los mismos, dada la creciente demanda de los inversores.
En estos momentos, es muy importante entender cuál es el valor real de un activo, ya se trate de bienes raíces o un "no". Cuando se trata de activos de bienes raíces, nos gusta pensar que siempre, bajo una perspectiva fundamental. En otras palabras, ¿cuánto vale para reproducirlo o, lo que es el costo de reposición (término que se usa constantemente en el mercado de bienes raíces): el valor del terreno + el costo de la aprobación de un proyecto en + el costo de la construcción a + cepac, o el otorgamiento de cobro.
Con este punto de vista más fundamental, para que el Mercado de la vivienda, y en menor medida financiera, lo que tratamos de hacer una gestión activa de nuestro portafolio. Contamos con una regrinha" (teoría de la Inversión, la que nos ayuda en la compra y venta de activos, en cualquier momento y de mercado, sin tener en cuenta la emoción que, a estas horas, están a flor de piel. Así pues, vemos que la alta volatilidad de los mercados más como una oportunidad que como un riesgo que los generan muy buenos puntos de entrada y de salida guiada por los preceptos previamente establecidos.
Los recursos de hoy en día en los fondos inmobiliarios, que son prácticamente el mismo que el de Diciembre de 19 años y la relación (y la consiguiente volatilidad, no debería hacer que los inversores optassem por la venta de sus acciones. ¿Será que algún inversor ha decidido vender su propiedad fuera de la bolsa, debido a la volatilidad reciente de los mercados financieros? Nuestra opinión es que no, que no se han decidido a vender. Los inversionistas de los fondos de bienes raíces deben tener sus inversiones, con una mirada de largo plazo para la recepción de los ingresos (renta libre), y la valoración de los bienes inmuebles a lo largo del tiempo. Esta interpretación de lo que FIIs son iguales a los Inmuebles que le llevará mucho tiempo para que se maturar, sino que forma parte de un proceso de "Educación" para que el brasileño, que no se detiene y que se han acostumbrado (teniendo en cuenta que el número de inversores en el ICF se ha quintuplicado en los últimos 2 años).
La liquidez del mercado, que nos da más tranquilidad para buscar las mejores opciones de inversión. Momento de la caída, como el que generan oportunidades para el intercambio de activos en la cartera de productos (venta de un activo en el que ha caído a menos y en la compra de un activo, que se compró, pero no se deben de cambiar en la teoría de la inversión, ningún inversionista. En el mercado de hoy en día, seguimos con nuestra disciplina y de cada inmueble listado en bolsa, tenemos que el precio de compra y el de venta (información fundamental que nos permite montar o desmontar una de las posiciones.
Al igual que nosotros, cada operador tiene (o debería tener) una premisa para el coste de reposición, el valor justo de alquiler de cada activo, la velocidad de la renta de cada activo, etc ... La decisión debe ser tomada con base en los fundamentos y en los datos, y no en la emoción. En el caso del inversionista, que asiste a la federación de las bolsas del mundo, puede estar dispuesto a vender sus activos en el grupo, esta puede no ser la mejor decisión. El inmueble es una inversión a largo plazo!
En este contexto, la Gestión Activa de las carteras a largo plazo es la clave para obtener el máximo de valor de un activo, con el fin de mitigar el efecto emocional de la negociación de los activos, y de estar al día con lo que es mejor, en términos de calidad, la ubicación y, además, se beneficiará de los nuevos fondos/ bienes que vayan a ser ofrecidos a los inversores.
El RBR administración de activos, la gestion, dedicada en exclusiva al sector de la vivienda y de la cual soy miembro, se pone a su disposición a través de su vehículo de inversión para ayudar a los operadores en la gestión profesional de los recursos.
El culo de Bruno Nardo, portfolio manager de RBRF11, el fondo de multiestratégia de RBR administración de activos.
