La marcación a Mercado de una ventaja o una desventaja
Hace unos días, estábamos dando forma a una presentación a los clientes de las oficinas de los agentes de trabajadores autónomos (AAI) en torno a los temas siguientes: (i) por qué la inversión en Fondos Inmobiliarios (FIIs); y (ii) como el de "navegar" en cada momento del ciclo de la vivienda. Una comparación entre la FIIs y la Propiedad Física), con las ventajas e inconvenientes de cada una de las disciplinas, se encontraba en una de las diapositivas, y específicamente en uno de los puntos que allí abordados en el que vamos a explorar en este artículo: la situación de desventaja de la FIIs, desde el punto de vista de la la marcación a mercado.
Para aquellos que aún no conocen, la marca en el mercado es un proceso que refleja el valor de mercado de los activos. Por razones de simplicidad, en el caso de que el valor que aparece es el precio de la tela de la última cotización del valor en el entorno de la Bolsa. La incesante fluctuación del precio de la causa de la molestia de la mayoría de los inversores de la FIIs, en la que no se observa en el precio de la propiedad. Y, por tanto, la traeremos a la reflexión.
Supongamos que usted ha comprado un piso de us$ 1 millón de dólares en el último mes, el valor pagado es, por lo tanto, la marca en el mercado de este principio activo. Un mes después, ¿cuál es el valor de un apartamento? Debido a que el objetivo principal de la inversión en bienes raíces es para protegerse de la inflación y conseguir un aumento de capital en la que, con el tiempo, la respuesta más probable es que sea en un mínimo De$ 1 millón de dólares, ¿no?
Ahora bien, vamos a suponer que en el piso haya sido adquirido a finales de 2014, con el inicio de la recesión en brasil, es la misma pregunta que se incluyera en el año 2016, ¿cuál sería la probabilidad de una respuesta? En la declaración del impuesto sobre la renta y del cesionario con el mismo valor que se marca de R$ 1 millón de dólares.
Sin embargo, si se la compara con la tasa de inflación en un período de tiempo (19,2%) y el índice de precios de los bienes raíces FipeZap (4,3%), se llega a una pérdida real de un 14,1%. De eso se trata, de que el inmueble ha perdido valor.
En el mismo período de tiempo, el IFIX, es una especie de índice bovespa de los FIIs, tuvo un rendimiento acumulado de la El 39.5%. Por supuesto, el análisis de este tipo de actuación abarca muchos aspectos, y es que es mucho más complejo que la simple revisión de la actuación, pero el punto aquí no es discutir acerca de la interpretación histórica de la FIIs en contra de las propiedades físicas y sí, la marca en el mercado de ambos a la vez.
Mientras que en el caso del inversionista de las propiedades que puede tener una sensación de seguridad y estabilidad a lo largo del período de recesión, el operador de la FIIs, pasó por la emoción, con el sube y baja del valor de las acciones. Y, según la oscilación de los precios, lo que no necesariamente significa que se ha incurrido en un mayor riesgo y, de hecho, es todo lo contrario. A continuación se explica el por qué. El inversor de la FIIs en el año 2016:
(i) Compró los activos por debajo del costo de reposición;
(ii) La cartera estaba diversificada en el sector inmobiliario, así como su base de usuarios;
(iii) Una necesidad de liquidez, lo que podría vender sus acciones en 1 a 3 días hábiles, en un ambiente muy conservador;
(iv) Tuvo la oportunidad de hablar de sus activos a lo largo del tiempo y, en su caso la realización de la ganancia de esos FIIs, con un mejor rendimiento,
(v) No se ha pagado para IR a la renta, distribuidos (el equivalente a la renta de los activos); y
(vi) No tuvo que lidiar con los costos (tales como registros, la negociación de los documentos, etc). y, además de incurrir en costos excesivos de operación (tales como ITBI).
Seguro que en los mismos no se tendrán en cuenta para la valoración de los bienes inmuebles hecha por el inversionista de las propiedades de la física. El hecho de que su propiedad no puede ser "marcada", es decir, la percepción de que el valor no sufren cambios con el tiempo, lleva a una falsa sensación de seguridad y estabilidad de la inversión en el sector inmobiliario. Por el impacto, ya sea positivo o negativo, por lo general sólo se percibe en el momento de la venta.
Nuestra propuesta de este texto es dar una señal a un inversor de bienes raíces (de forma directa o indirecta): frente a la marcación a mercado como algo positivo y no negativo. La marcación a mercado, no se obliga al inversor a tomar cualquier tipo de acción. No es necesario comprar o vender un activo, en razón de que el "sello" de la marca. Es sólo una referencia temporal de lo que los inversores están dispuestos a pagar por un determinado activo. Qué tal disfrutar de los momentos de estrés en el mercado", o "la aversión al riesgo en exceso" para comprar un poco más de los bienes inmuebles/FIIs lo que te gusta? O lo vende por encima del precio de un inmueble/ICF, en un momento de optimismo exagerado de los ángeles? Incorporar esta forma de ver a las inversiones, además de las inversiones directas en el sector inmobiliario puede provocar un importante cambio en el comportamiento de los inversores.
En el RBR, por ejemplo, si una acción cotiza por debajo de su coste de reposición y/o de muy cerca, pero no hay un claro desequilibrio favorable entre la oferta y la demanda en una determinada zona, se optó por adquirir el activo, ya sea a través de B-3 (en la Bolsa de Valores o en el mercado privado, mediante la compra de "el ladrillo" en forma directa a través de nuestros fondos). En el caso de los activos de rebajas, posiblemente, desde la oportunidad de llevar a cabo las ganancias de las inversiones.
El inversor al que le gusta mucho el de la propiedad física, se encuentra en la reflexión de que si en realidad la marcación a mercado de ICF es una situación de desventaja. En nuestro punto de vista, es una manera de realizar un seguimiento del rendimiento de sus inversiones, y, en cualquier nivel y modalidad.
En este sentido, agradecemos mucho el crecimiento del mercado de la FIIs, ya que, con ello, ganan cada vez más, las opciones de inversión en el sector inmobiliario, con la liquidez diaria, ya que la clase de activo, lo que más nos gusta, con la liquidación de la que antes sólo se encuentra en los mercados de los líquidos y de los documentos, como de las acciones y de renta fija. En los estados UNIDOS, es así que, desde hace mucho tiempo, con los Reit (Real Estate Investment Trust), una estructura muy similar a la de los FIIs, y que hace que la inversión de más de un 20 por ciento de los estadounidenses.
