En el sector de los Multifamily en los estados UNIDOS
Vamos a hablar, hoy por hoy, en uno de los sectores más representativos en el mercado de la vivienda estadounidense y de las listas de RBR: el multifamily.
Es una propiedad de multifamily es un patrimonio residencial, destinado a la renta, que se adapta a muchas familias que, como locatárias. En general, se trata de edificios de un solo dueño – sólo el 3% de todas las propiedades de la multifamily de los estados UNIDOS relativa a los Reit, y el resto se rocía en el mercado privado.
Los REITs de multifamily suman un total de más de $100 millones de dólares de su valor de mercado, y representan entre un 10 a 15% de los REITs en general. Históricamente, se presentan los mejores rendimientos ajustados por riesgo (medido por el ratio de Sharpe), de entre todas las clases de los REITs. En su mayoría, se tendrán en cuenta las inversiones de bajo riesgo, ya que la ocupación es baja, la oferta es limitada, y hay un crecimiento de la renta a lo largo del tiempo.
Más recientemente, en la capacidad de recuperación de este tipo se quedó aún más en evidencia, una vez más, que el mismo no se encuentra expuesto a los riesgos de quebrantadores. A Todas las personas que necesitan una vivienda, independientemente de la situación y acontecimientos de la construcción. Movimientos como el de "work from home", trajo críticas para el sector de la empresa, el e - commerce sigue desafiando a la adaptación de los segmentos de retail y centros comerciales, y a la aparición de una pandemia que se suma a los negocios como a través de Airbnb y terminan por reforzar los puntos débiles en el segmento de los hoteles de lujo.
Uno de los factores que impactan de manera positiva en el sector de los multifamily, los principales son: el crecimiento de la población y la creación de puestos de trabajo. En las últimas décadas, las ciudades, como nueva york y San Francisco, han sido de las más sólidas del sector, gracias a la gran atracción de estudiantes y jóvenes profesionales en busca de oportunidades de empleo, con un enfoque natural en el mercado de la costa este, con el foco de atención en el centro de Manhattan, y en el negocio de la tecnología, junto con el Valle del Silicio.
Otra tendencia marcada que afecta el mercado de alquiler, se relaciona con la formación de las familias. Cada vez son más las personas que han optado por casarse y tener hijos más tarde. Este es un factor que impulsa la demanda de vivienda en el corto y en el mediano plazo, la tendencia de alquilar en vez de comprar su propia casa.
Este cambio cultural, a lo que se suma a la expansión de la turista estadounidense, a raíz de la crisis de 2008, se ha generado una década de fuerte crecimiento de los alquileres y de los excelentes años de edad, para que los REITs en el sector. De marzo de 2009, y hasta el final del año 2020, en el REZ, FUNDACIÓN del contenido de los REITs de viviendas (en su mayoría compuesto por multifamily), se subió a 517,3%, mientras que en el VNQ, lo que supone que el mercado de los Reit, como un todo, se subió a 289,1%.
Con la llegada de la COVID-19, sin embargo, el desempeño del sector ha sido por debajo de los del mercado, y en el REZ ha caído un 9,8% más que en el año 2020, mientras que en el VNQ ha tenido un rendimiento un poco mejor -7,95%). Esto se debió, principalmente, a través de una gran desconfianza con respecto a algunos de los REITs de los más importantes y representativos de este contenido: AvalonBay, Inglaterra, Privado y Residencial, entre otros.
¿Qué tienen en común? Todos trabajan, principalmente, en las costas del Este y del Oeste de los Estados Unidos de américa. Cada una de esas regiones han sido las más afectadas por la pandemia, una vez más, que el mercado tiene la percepción de que hay una "fuga" de las grandes ciudades, a los lugares, con el costo de la vida, a menos de considerar que al estar cerca de las grandes ciudades, no será más importante que nunca antes.
Y es de aquí de donde nace la oportunidad. Creemos que esta visión errónea de la "nueva normalidad" y que generó una caída en la prosperidad de las cotizaciones de estos Reit. Hoy en día, la mayoría de los REITs de multifamily las pistas de esquí de los estados UNIDOS se negocian con un descuento en el coste de la reposición, y se cotizan con descuento en el mercado, de primer nivel. El RBR es una prueba de esto es que la vendió los activos de los que se celebró en la ciudad de nueva york (como parte de su estrategia de inversión, el desarrollo residencial en los estados UNIDOS a finales del año pasado, el cap de tasa de 4,5 por ciento, mientras que los REITs de este tipo operan en el cap de tasa de 5.0%.
