De dónde venimos, dónde estamos y hacia dónde vamos ?
Esta es, probablemente, algunas de las preguntas más realizadas por el ser humano desde su existencia. Estamos muy lejos de los arriscarmos a entrar en un debate filosófico, contamos con el CERO de la propiedad, para que así sea. Sin embargo, podemos dar a las mismas preguntas que en el ámbito del sector inmobiliario en brasil, más específicamente, en el segmento residencial, y tratar de endereçá a ellos en unas pocas líneas.
De dónde venimos? Lo que necesitamos es un punto de partida. Aproximadamente a los 10 años de edad parece ser suficiente para explicar de dónde venimos y hacia dónde debemos ir. En el año 2007 y, más concretamente, mirar hacia atrás es el de un verdadero "boom" del mercado de valores. Alrededor de 20 empresas del mismo sector inmobiliario, abrió su capital en la B-3, en la búsqueda de crecimiento: la adquisición de un terreno, poner en marcha, la construcción y la venta, y así sucesivamente.
Entre el 2007 y el 2013, a pesar de los problemas que se enfrentan a la crisis de 2008, el sector inmobiliario ha vivido un boom de precios impulsado por el lanzamiento, y las ventas cada vez mayores, lo que se batían récords, por detrás de estados unidos. Entre nosotros, un montón de gente de la empresa y el dinero ganado en esta temporada. Lo que sucede es que las cosas han cambiado a "patinar" en el año 2011 y con un lanzamiento desaceleraram – surgió el famoso "explosión de vida".
La cosa se volvió agria" de verdad, en el año 2014. Con el lanzamiento en los niveles bajos, y el inventario de los bienes raíces, que no paraba de subir, con énfasis en la acción y listo, que cuenta con la baja de la liquidez, ya que la venta requiere de un 30% de la entrada, y se encuentra entre dos y tres veces por encima del nivel sano de más de 12 meses de las ventas en términos relativos.
En todo caso, el sector inmobiliario, que vivía en una auténtica espiral, donde las ventas netas disminuyeron los distratos se balanceaba arriba y listo para la acción comenzó a ganar un montón de representación en el balance de los promotores inmobiliarios (algo de lo que consume la capital, además de generar un gasto de impuesto a la propiedad, el condominio y la tareas de mantenimiento. El deterioro del sector inmobiliario, se produjo al mismo tiempo que el de la inmersión del país en la recesión: los intereses cada vez mayores, el desempleo aumenta, el poder de compra de la caída y, en fin, de todos los factores que ha dado como resultado un PIB negativo. Todo esto se justificó por la caída real de los precios de los bienes raíces en los años siguientes, en los niveles superiores al 20%; ha habido una destrucción de valor, sin escalas, tanto para los compradores como para el desarrollador.
En la casa del sector, que comenzó a detener en el 2017 en adelante, mientras que el Banco Central se inició con el corte de la tasa Selic desde el alto nivel de 14,25% en el año, hasta alcanzar los niveles actuales. Junto con la caída de los intereses de vino de la recaudación líquida positiva del ahorro, sólo para que te hagas una idea, entre el 2015 y el 2016, se produjo el saqueo de la orden de los us$ 100 millones de dólares en un nuevo gobierno de centro inferior con el país en ese momento, aunque en muchos más.
¿Dónde estamos? Antes de entrar en el año 2019, vamos a describir el 2018, año en el que el sector inmobiliario, que salió desde el fondo del pozo. La Selic en su menor nivel histórico del 6,5% al año), de los bancos, por fin empezaron los recortes en las tasas de interés de los préstamos de bienes raíces – tal es la importancia de los intereses de estos préstamos, cada uno de 1 por ciento de la corte, el poder de compra de los consumidores se incrementa en un 8% y la renta per cápita ha vuelto a crecer, aunque en niveles muy bajos. Esto culminó en un entorno en el que las ventas superaron las transacciones y de la acción del sector y, finalmente, flertava, con un rango saludable.
A pesar de todos estos factores, la industria de bienes raíces, con excepción de la baja de ingresos, no se recupera de su consistencia. La huelga de los camioneros pasó el consumo de un stand para la venta y a la incertidumbre electoral que dejó a los inversionistas y desarrolladores (en inglés): Sin embargo, hacia el final del año, llegó el alivio, al menos momentánea, con la elección del presidente de la Jair Bolsonaro, aparta el gran temor de la izquierda y volver a dominar el país.
Una de las primeras medidas anunciadas por el nuevo presidente, que ha venido a la lucha contra el enemigo número 1 del sector en el que más genera empleo en este país, la aprobación de la "ley de la distrato". En esta medida, además de la creación de la regla del juego, lo que le permite a los actores del mercado se van a mejor, sino que también reduce significativamente el valor de su pago por parte de los promotores inmobiliarios para el comprador en el momento del distrato.
Por último, el sector comienza un nuevo año en el año 2019, con el pie derecho. Las ventas están registrando un crecimiento de doble dígito, con los lanzamientos que se encuentran en su apogeo, y los precios han dejado de caer, y que ya muestran signos de un aumento real y de la acción, y, finalmente, se encuentra en el rango saludable.
A dónde vamos? El pronóstico es muy favorable, pero eso no quiere decir que no sea bajo el tiro del dragon y el de la bomba. Todo el mundo sabe lo que es la reforma de la seguridad social que es necesario y urgente; necesidad de la urgencia de su aprobación. Partiendo de la premisa por la que se aprueba, vemos una caída adicional en el pago de los intereses, sobre todo, los intereses de los préstamos inmobiliarios, los bancos van a tener "coraje" de pedir prestado el dinero, y esa es la real.
Con un país en crecimiento, el desempleo y la caída de los ingresos el aumento de los precios de las viviendas van a subir, y esto se observa también en el descasamento entre la oferta y la demanda del mercado. En los últimos 5 años, el nivel de transacciones es muy bajo, y eso se ha creado un "diente" de los nuevos en stock y listos hasta el 2022 (no la entrega en los próximos años, o, en otras palabras). Por supuesto, como en el de la acción y listo, ya se encuentra en niveles relativamente bajos, en San Pablo, cerca de un 20% del total), y la tendencia es a que esta caída se acelere y aumente el precio de venta de los bienes raíces de la planta. Vale señalar que la calidad de la mayor parte de la acción de pronto es malo (y apartamentos estudios en los familiares, por ejemplo).
Somos optimistas en el sector inmobiliario residencial, con especial énfasis en la media-alta de la renta, el segmento que más ha sufrido con la crisis económica que vive el país. En el segmento de baja renta, a la que sigue el desempeño (la demanda es muy superior a la oferta). El gran dilema de este tipo es la de si va a haber o no funding (fuente de fondos) de la FTGS, y que el costo para los próximos años.
Hasta la próxima!
