Un paralelo entre las propiedades físicas y la FIIs
La propiedad ha sido considerado como una inversión segura. La generación de flujo de caja proveniente de la renta y el potencial de ganancias de capital por la venta de los activos que atraen a muchos de los inversores en el mercado de bienes raíces. Por tanto, es muy común que las personas tengan a su patrimonio muy distribuido en las propiedades físicas.
A continuación, vamos a ver el paralelismo entre la inversión en un inmueble en el físico y en el Fondo de la propiedad Inmobiliaria (FII), ejemplificados en este caso, en los centros comerciales. A efectos de simplificación, en el caso de estudio no se considera la revalorización/depreciación de los activos fijos. El objetivo es contrastar las diferencias más importantes entre ambos, principalmente desde el punto de vista de la diversificación y la generación de flujo de caja de la cartera de clientes.
Si tomamos como base para un inversor con un patrimonio total de más de 1 millón de dólares, y suponemos que se tiene de un bien inmueble en el catálogo de productos, muy probablemente, estamos hablando de que alrededor del 50% se encuentra distribuido en una sola acción, es decir, que hay una alta concentración de los recursos.
Vamos a suponer también que el patrimonio es una de las viviendas. Partiendo de la premisa de que el cambio de inquilinos en la vivienda se lleva a cabo cada 3 años y en el que la distancia entre un lugar y otro es de 2 meses y medio, llegamos a la conclusión que la vacante orgánica de la media de la vivienda, es de un 5,5% a lo largo de un período de 10 años.
Utilizando los parámetros de la renta, el índice de FipeZap, el instituto de referencia del precio de la vivienda, se llega al rendimiento (ganancia) y del servicio de alquiler de una vivienda en un 5,5% el año pasado. El descontarmos en el IR medio (Impuesto sobre la Renta de 20%, el rendimiento se encuentra en el 4,4% de los a. a. que, Ahora, con los supuestos de vacante, y el cero defecto incorporado, se llega a un volumen de ventas total de 4,0% en el año.
Bueno, ya sabemos que esa no es la historia de la mayoría de los inversores/compradores de los inmuebles. Los problemas de localización, negociación de contratos, civiles, las reformas en el hogar, el pago de comisiones para los inmuebles, entre otros, que son mucho más frecuentes de lo que es el escenario que se describe. En otras palabras, el rendimiento de dicho activo, que tiende a ser más pequeño de lo que estamos hablando aquí.
Así, parece razonable pensar que, de tener un patrimonio de la empresa se concentró en un único activo con menor liquidez, como el de la propiedad física, no es coherente. Cualquier tipo de necesidad de capital, en la que el inversor puede que tenga que desprenderse de su propiedad rápidamente, sin pérdida significativa de su patrimonio.
Por el contrario, en los FIIs dirigen a los principales límites de las propiedades físicas, como la diversificación, liquidez y rentabilidad.
Los de la FIIs de la propiedad física, los denominados "ladrillos" a invertir en diversos sectores como el de las losas de negocio almacenes de logística, hoteles, centros comerciales, etc.). A pesar de las diferencias entre cada uno de estos sectores, no es una característica inherente a la mayoría de ellos cuentan con más de un conductor.
Vamos a tomar como ejemplo el ICF monoativo de centro comercial y de negocios. El patrimonio tiene un promedio de más de 200De 300 tiendas, por lo tanto, la producción y/o de la falta de pago de la renta de un buen puñado de ellos, tienden a tener un impacto representativo en el flujo de caja mensual de la ICF. Ya que el flujo de dinero en efectivo de la propiedad física, sufre mucho más de la oscilación, en muchos de los casos, se encuentra la negativa a la salida del inquilino.
Desde el punto de vista de la generación de ingresos para los centros de llamadas que cuentan con ciertas particularidades. Una parte de la renta, que es algo entre un 15 a 20%, proviene de la interpretación de los comerciantes, es decir, cuanto más se venden, los centros comerciales se benefician.
Carta del Director
Sumado a esto, los centros comerciales, también cuentan con los ingresos de conexión a internet y un 15% del total) y de otros ingresos, como los guantes de los puntos de los comerciantes, medios de comunicación, etcétera. Así pues, se observa una mayor flexibilidad y diversificación de los ingresos.
En términos de ocupación y por defecto, las variables con un gran peso en el flujo de efectivo, por los centros comerciales, también tienen un lugar destacado. Si usamos las empresas de un centro comercial y de negocios que cotizan en la Bolsa de Valores de proxy, Multiplan, Humanos, etc.) nos encontramos con baja tasa de ocupación, el 5% de la media, y también el de la morosidad, en el 2,5%.
Al fin y al cabo, a la atención de las grandes ventajas de invertir en la FIIs, por ejemplo, de los fondos de los centros comerciales. Por tanto, un mayor potencial de crecimiento de los ingresos, así como también la previsión de flujo de caja, y con respecto a las propiedades físicas. Es, por supuesto, a otros sectores como el de las losas de empresa, a la que nos gusta mucho, además tiene una gran ventaja – vamos a dejar ese tema para otro artículo.
El punto negativo de esta historia, es que no tiene mucho FII del centro comercial y de negocios en la lista, el hecho de que debe ser cambiado, a lo largo de los próximos años, teniendo en cuenta los cambios normativos y el trastorno por déficit de financiación de los fondos de pensiones, de los grandes titulares de los centros de compras, hay la posibilidad de la venta de sus activos a la FIIs. A la espera de...
Nos encanto como el de los brasileños que aún no se pueden ver, en la intensidad correcta, con la ventaja de disponer de inmuebles a través FIIs. Los distribuidores, en el nuestro punto de vista, que invita a los inversores a vender sus propiedades físicas y de intercambio, por FIIs, que son los más diversos, tienen un mayor potencial de retorno de la buena liquidez y la reducción de riesgos. El tema que vamos a discutir más a fondo en futuros artículos.
Hasta la próxima!
