Para presentar el precio de la vivienda en el mercado, es necesario comprender su relevancia y su valor total. El valor total del mercado de la vivienda en Estados Unidos se estimó en 43 billones de dólares a comienzos de 2022, según un estudio de Zillow Research. Este monto representa aproximadamente el 27% del patrimonio neto total de los hogares estadounidenses y equivale a casi el doble del PIB de Estados Unidos (US$ 23 billones). El sector residencial también constituye la principal clase de activos de inversión, representando alrededor del 50% de la riqueza de inversión de los hogares del país. Además, la vivienda corresponde al 58% del patrimonio neto total de las familias estadounidenses. No solo es el principal activo patrimonial de los hogares, sino también su mayor fuente de endeudamiento: las hipotecas representan cerca del 69% del total de la deuda de los hogares, equivalente a unos US$ 11,4 billones.
Por lo tanto, los niveles de vivienda también son relevantes para el Índice de Precios al Consumidor (CPI) de Estados Unidos, ya que el componente “shelter” (vivienda) es el más representativo del indicador, con una ponderación del 32%. Otra estadística destacable es la tasa actual de propiedad de vivienda (homeownership rate), que alcanza el 65,5% de todos los hogares estadounidenses. Naturalmente, los hogares menores de 35 años presentan un porcentaje mucho menor —38,1% de propietarios y 61,9% de arrendatarios—, mientras que los hogares mayores de 65 años muestran la relación opuesta: 79,3% de propietarios y 20,7% de arrendatarios.
El sector residencial puede dividirse en tres subsectores principales:
As residencias multifamiliares contienen unidades habitacionales separadas dentro de una misma estructura. Una unidad residencial se define como una habitación o un conjunto de habitaciones. Estas unidades pueden estar adyacentes horizontal o verticalmente, y normalmente comparten sistemas de calefacción y servicios públicos como agua y alcantarillado. Los edificios de apartamentos, los complejos de condominios y los dúplex se consideran todos viviendas multifamiliares. Este tipo de propiedades suelen ser propiedad de inversores, cuyo objetivo principal es alquilarlas para generar ingresos.
Una vivienda unifamiliar es una estructura independiente que no comparte paredes con ninguna otra residencia. Estas viviendas suelen estar ocupadas por el propietario del inmueble, aunque en los últimos años algunos REITs e instituciones han comenzado a invertir en este tipo de activos.
Una vivienda prefabricada es una residencia construida en fábrica que puede instalarse en un terreno y cuesta mucho menos que una construcción tradicional. El alquiler total, que incluye tanto el terreno como la vivienda prefabricada, oscila entre USD 700 y USD 900, lo que la hace considerablemente más asequible en comparación con una vivienda unifamiliar o un apartamento. Además, su período de construcción es significativamente más corto que el de una vivienda unifamiliar.
Además de estos tres, se pueden agregar otros subsectores residenciales relacionados con la seguridad y el patrimonio, tales como los vehículos residenciales (residential vehicles), los centros deportivos y residenciales, las hipotecas y los constructores de viviendas (homebuilders).
Factores Demográficos
El primer tema, to understand is demographical unidades como el trabajo desde el hogar (WFA), la migración, y la casa alineación.
Trabajo remoto (Work From Home – WFH)
Desde la pandemia de COVID-19, el mundo ha cambiado la forma y el lugar donde las personas trabajan. El trabajo remoto se consolidó en Estados Unidos como una tendencia estructural. Entre los graduados universitarios, el 16,4% trabaja completamente desde casa, el 41,7% en un modelo híbrido y el 41,9% en modalidad presencial. Antes de la pandemia, casi el 85% de los trabajadores asistían físicamente a sus oficinas. Este cambio impulsó la migración desde las grandes capitales hacia ciudades más pequeñas y asequibles.
¿Hacia dónde se está mudando la gente?
Migración interna
La región del Sunbelt (sur y sureste de EE. UU.) ha registrado los flujos migratorios netos más positivos en los últimos años. En 2022, Texas y Florida fueron los principales destinos, con entradas netas de aproximadamente 320.000 y 230.000 personas respectivamente. Por el contrario, California y Nueva York perdieron más de 300.000 residentes netos cada una.
Formación de hogares
El segundo factor demográfico que influye en el mercado inmobiliario es la formación de hogares, que constituye el principal indicador de la demanda a largo plazo. La tasa de natalidad estadounidense ha venido disminuyendo en las últimas décadas, al igual que en la mayoría de los países desarrollados. Aun así, el número de hogares encabezados por personas de 25 a 34 años creció en promedio 300.000 por año entre 2016 y 2021, un aumento considerable en comparación con el crecimiento anual promedio de solo 45.000 hogares entre 2011 y 2016. Esta diferencia de 260.000 hogares adicionales por año, según el Joint Center for Housing Studies (JCHS) de la Universidad de Harvard, representó un movimiento específico de retorno hacia la media histórica. A largo plazo, un crecimiento poblacional más lento podría implicar que la expansión futura de los hogares dependerá más de factores menos estables y predecibles, como la inmigración y las tasas de jefatura de hogar, así como de los motores que las influyen, entre ellos los cambios en los ingresos y la asequibilidad de la vivienda.
State education
Control de Alquileres
Otro tema importante dentro del sector residencial es la influencia de las regulaciones estatales y municipales, como los controles de alquiler. Algunos estados y ciudades, como California y Nueva York, han adoptado políticas de carácter intervencionista. En California, por ejemplo, los aumentos de alquiler a nivel estatal están actualmente limitados al 5% más la variación del Índice de Precios al Consumidor (CPI), con un tope máximo total del 10% anual, además de las leyes específicas de cada ciudad. Desde la pandemia de COVID-19, este tipo de políticas ha recibido mayor atención, y nuevos estados —como Florida— están debatiendo la adopción de medidas similares. Incluso ha habido especulación sobre la posibilidad de implementar una política nacional de control de alquileres. Aunque la mayoría de los estados no cuenta con políticas estatales sobre este tema, el control de alquileres se ha convertido en un factor relevante para el mercado, tanto por su impacto en dos de los mercados inmobiliarios más grandes del país —California y Nueva York—, como por el hecho de que otros estados estén considerando su implementación.
Impuestos a la Propiedad
En el ejercicio fiscal de 2020, los impuestos a la propiedad representaron el 32,2% del total de la recaudación de impuestos estatales y locales en Estados Unidos, constituyendo la principal fuente de ingresos fiscales del país. A nivel local, su importancia fue aún mayor, ya que los impuestos a la propiedad explicaron el 72,2% del total de la recaudación. Más allá de los impuestos a la propiedad, las tasas del impuesto corporativo varían considerablemente entre los distintos estados. California y varios estados del noreste presentan actualmente una tasa combinada (federal y estatal) cercana al 30%, mientras que en Texas es del 21% y en Florida del 25%. Cada estado y condado busca equilibrar la necesidad de atraer nuevas empresas con la de maximizar la recaudación fiscal. Los estados del Sunbelt, muchos de los cuales mantienen una de las cargas impositivas más bajas del país, han aprovechado esta ventaja para impulsar la expansión empresarial, un factor que, a su vez, alimenta el crecimiento del mercado inmobiliario residencial.Cada estado y condado busca equilibrar la necesidad de atraer nuevas empresas con la de maximizar la recaudación fiscal. Los estados del Sunbelt, muchos de los cuales mantienen una de las cargas impositivas más bajas del país, han aprovechado esta ventaja para impulsar la expansión empresarial, un factor que, a su vez, alimenta el crecimiento del mercado inmobiliario residencial.
Desglose de Gastos Operativos
Empleo, Ingresos y Ahorros
Beneficios Sociales y Ahorros Personales
En 2019, el gasto total del gobierno estadounidense se situaba por debajo de los 300.000 millones de dólares. Sin embargo, tras la pandemia de COVID-19, el gobierno de Estados Unidos destinó una cantidad récord a programas de asistencia social y servicios de bienestar, incluyendo ayudas financieras para alimentos, vivienda y otros beneficios. Estos gastos se multiplicaron por 3,4, alcanzando casi 1 billón de dólares. Al mismo tiempo, los ahorros personales también aumentaron más de 1,5 veces en 2020, impulsados por la mayor incertidumbre y preocupación de los hogares durante la pandemia.
Ingresos y Desempleo
El mercado laboral estadounidense refleja gran parte de la economía en general. Después del pico de despidos durante el COVID, las ofertas de empleo regresaron gradualmente y, para fines de 2022, la tasa de desempleo había caído al 3%, el nivel más bajo desde la década de 1970. Los ingresos tanto del empleo como de los beneficios sociales aumentaron, lo que fortaleció la posición financiera de los estadounidenses; esto significó que, al mismo tiempo que los ahorros crecían, el gasto también aumentaba.
Alquileres y Vacancia
Como se mencionó anteriormente, el componente principal del IPC de EE. UU. (índice de inflación) es la vivienda, que representa el promedio de los alquileres actuales y equivalentes y representa el 32% del índice total. Históricamente, los alquileres en Estados Unidos han crecido en promedio menos del 4%. Sin embargo, durante el COVID, el trabajo desde casa se volvió generalizado: la gente comenzó a buscar espacios más grandes y viviendas más alejadas de su lugar de trabajo, lo que llevó a un aumento en la demanda y en los precios de la vivienda. Entre 2021 y 2022, los alquileres aumentaron más del 24%, mientras que la tasa de vacancia cayó al 5,6%. En 2023, se espera que los alquileres se estabilicen y regresen a tasas de crecimiento más cercanas al promedio histórico.
Relación Alquiler-Ingreso
Incluso con el fuerte aumento de los alquileres, el crecimiento de los ingresos ayudó a compensar el impacto en la relación alquiler-ingreso. A nivel nacional, esta métrica se encuentra actualmente cerca del promedio histórico del 25%. Esto sugiere que no debería haber tensiones significativas a corto plazo en los niveles de alquiler, siempre que los ingresos de los estadounidenses continúen respaldándolos. Sin embargo, es importante señalar que cada región tiene su propia dinámica; por ejemplo, la ciudad de Nueva York presenta una de las relaciones alquiler-ingreso más altas del país.
Precios de la Vivienda en el Mercado
Home sales
En este panorama, la gente no solo tenía ingresos disponibles, sino que también se benefició de costos de deuda históricamente bajos. El bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años rendía alrededor del 1%, mientras que las tasas hipotecarias estaban en torno al 3%. Como resultado, quienes buscaban nuevas viviendas durante el COVID contaban con liquidez y condiciones de financiamiento favorables, el escenario perfecto para el aumento de los precios de la vivienda. Entre 2020 y 2022, los precios de las viviendas aumentaron aproximadamente un 40%, reflejando el fuerte incremento de los alquileres mencionado anteriormente.
Crecimiento
Otro factor que explica el aumento de los precios de la vivienda es la situación del crecimiento poblacional. Estados Unidos tiene un total de más de 140 millones de unidades habitacionales, pero con una población de más de 330 millones de personas, la ocupación promedio es de casi 2,5 personas por vivienda. Mientras el número de nuevos hogares continúa creciendo, la nueva oferta no ha mantenido el mismo ritmo, lo que ha llevado a una escasez estimada de más de cinco millones de viviendas, según Fannie Mae.
Esta escasez no parece aliviarse en los próximos trimestres. Antes de 2008, los inicios de construcción alcanzaron niveles récord, alimentando la especulación y el sobrecalentamiento del mercado. Sin embargo, después del colapso de la burbuja inmobiliaria, la construcción se desplomó. Desde entonces, los inicios de nuevas viviendas se han recuperado gradualmente, pero en el entorno actual están comenzando a enfriarse nuevamente, incluso cuando una cantidad significativa de nueva oferta está a punto de entregarse. En particular, se espera que ciudades como Phoenix, Denver, Chicago y Nashville vean un aumento sustancial en la oferta, de entre el 3% y el 5% durante los próximos dos años, una señal de advertencia para el mercado del Sunbelt.
Ventas Pendientes de Viviendas
Para anticipar los movimientos del mercado con algunos meses de antelación, un indicador útil para predecir las ventas de viviendas es el índice de ventas pendientes. Este indicador mide los contratos inmobiliarios firmados para viviendas unifamiliares existentes, apartamentos y cooperativas que aún no se han cerrado, lo que lo convierte en un indicador adelantado de las ventas de viviendas existentes. A fines de 2022, las ventas pendientes experimentaron la mayor caída de la última década. Las principales variables que explican las tendencias de las ventas son los precios de la vivienda, la disponibilidad de inventario y el costo del financiamiento hipotecario.
Diferencial entre Hipotecas y Bonos del Tesoro
La variación entre las tasas hipotecarias a 30 años y los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años muestra que las hipotecas están directamente influenciadas por las tasas del Tesoro, que sirven como referencia para determinar el costo del capital. Durante más de 20 años —con excepción de la pausa temporal durante la crisis de 2007-2008, que se normalizó en 2009— el mercado estadounidense se benefició de un entorno favorable, impulsado principalmente por el bajo costo histórico del capital.
Sin embargo, desde 2021, el panorama ha cambiado. Los efectos persistentes de la pandemia, combinados con las presiones de desglobalización derivadas de la guerra en Europa, las sanciones internacionales y las políticas restrictivas de China, llevaron a un período de endurecimiento monetario global. En Estados Unidos, la inflación rompió récords históricos, superando el 7% anual frente al objetivo del 2% de la Reserva Federal. En consecuencia, el organismo inició un ciclo sostenido de alzas en las tasas de interés, lo que impulsó el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años por encima del 4,2%, cerrando 2022 en 3,88%.
Las tasas hipotecarias se vieron directamente afectadas por este movimiento, aunque de manera no lineal, debido a factores de riesgo específicos del mercado residencial. El diferencial entre las tasas hipotecarias a 30 años y los bonos del Tesoro a 10 años se amplió considerablemente, con tasas hipotecarias que alcanzaron el 7% en 2022. Esto representó una brecha de 3,23 puntos porcentuales, frente al promedio histórico de 1,73%, un nivel comparable al observado en 2008.
Como resultado, los propietarios que habían asegurado hipotecas a tasas cercanas al 4% se vieron desincentivados a prepagar sus préstamos o vender sus viviendas, ya que comprar una nueva propiedad implicaría asumir una tasa significativamente más alta. En consecuencia, tanto los volúmenes de ventas de viviendas como las solicitudes hipotecarias cayeron drásticamente. Según el índice de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), las solicitudes disminuyeron un 77% en comparación con finales de 2020.
Asequibilidad (Affordability)
La conclusión de este análisis conduce al concepto de asequibilidad, que mide cuán accesible es comprar una vivienda considerando la relación entre el ingreso medio del hogar, los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias; en otras palabras, el efecto combinado de todos los factores discutidos anteriormente. Actualmente, la asequibilidad se encuentra en su nivel más bajo en más de 20 años, un 33% por debajo del máximo reciente alcanzado a fines de 2020. En resumen, se espera que el volumen de transacciones inmobiliarias se mantenga bajo, con una actividad de refinanciamiento limitada, hasta que estos indicadores clave se estabilicen.
2023 vs. 2008
Existen varias diferencias y solo algunas similitudes entre la crisis subprime de 2008 y la situación actual. La principal diferencia radica en la capacidad de los hogares para cumplir con el servicio de su deuda. Aunque las tasas hipotecarias actuales son superiores al promedio histórico, el volumen total de endeudamiento ha disminuido, y la mayoría de las hipotecas existentes fueron contratadas a tasas bajas, cercanas al 4%. Como resultado, el servicio de la deuda representa solo alrededor del 4% del ingreso disponible de los hogares. Esto indica que, a diferencia de 2008, el mercado actual no atraviesa un período de especulación excesiva en los precios de la vivienda.
Mercado Público vs. Privado
Antes de concluir, es importante complementar el análisis con la distinción entre los mercados público y privado, centrándose específicamente en los REITs residenciales, que se encuentran entre los mayores propietarios institucionales de viviendas en Estados Unidos. Actualmente, estas corporaciones poseen aproximadamente entre el 10% y el 15% de todas las viviendas del país. Dentro de los REITs residenciales, los principales subsectores son los apartamentos, las viviendas unifamiliares y las viviendas prefabricadas, siendo los apartamentos el segmento más grande.
A finales de 2022, los REITs operaban con tasas de capitalización promedio cercanas al 6%, mientras que en el mercado privado las tasas se mantenían en torno al 5%. Como se muestra en los datos históricos, las tasas de capitalización de los REITs tienden a ser mucho más volátiles, ajustándose de forma rápida y pronunciada a los cambios en las condiciones del mercado.
Además, existe una desviación significativa con respecto al promedio histórico del diferencial entre las tasas de capitalización del mercado público y privado. Este diferencial alcanzó hasta dos desviaciones estándar por encima de la media histórica, lo que indica que es probable una reversión en los próximos trimestres. Esto podría traducirse tanto en un ajuste al alza en el mercado privado como en una corrección en el mercado público, cerrando gradualmente la brecha entre ambos y alineándolos con los patrones históricos.
Conclusiones
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El trabajo remoto en Estados Unidos se ha convertido en una tendencia estructural y se espera que permanezca como una práctica a largo plazo.
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Los flujos de migración interna hacia regiones como el Sunbelt también continuarán, aunque a un ritmo más moderado que en los últimos trimestres. Con una cantidad significativa de nueva oferta habitacional prevista para 2023 y 2024, se espera que el mercado se equilibre: los precios probablemente no aumenten drásticamente debido a la fuerte demanda, pero tampoco caigan abruptamente gracias a la absorción de la nueva oferta.
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Los niveles de alquiler se mantienen respaldados por los ingresos promedio, incluso después de los incrementos de los últimos años. Se espera un crecimiento moderado de los alquileres a lo largo de 2023.
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Por el contrario, existe un margen limitado para una mayor apreciación de los precios de la vivienda. El escenario más probable es una disminución en el volumen de transacciones, impulsada principalmente por el alto costo del capital.
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En general, no se prevén disrupciones severas a largo plazo: el mercado aún se está ajustando a las nuevas condiciones, pero a medida que la economía estadounidense crece, los ingresos aumentan y persiste la escasez estructural de viviendas, estos seguirán siendo los principales impulsores del sector en el futuro.
