En el sector de la Manufacturado a partir de el precio de la Vivienda en los estados UNIDOS
En el segmento residencial en los estados UNIDOS se divide en 3 categorías:-multi-familiar, individual-familiar y manufacturado en el hogar. En la primera categoría, que es muy similar a la de los edificios, que son de varios pisos y en cada uno de alquilar para una familia o un grupo de amigos y estudiantes, y la segunda está formada por las viviendas construidas en el mismo sitio, y locadas en una sola familia; y en la tercera (MH), se trata de casas prefabricadas, montaje en las fábricas, y se entregan a través de un camión en el lugar de destino. Las casas están situadas dentro de las comunidades de vecinos, con una amplia infraestructura de la academia, lagos, piscinas, etc.).
Hace más de tres REITs en el mercado de estados unidos que operan en esta categoría: ÚNICA (Punto Comunidades), EL (Riesgo, estilo de vida) y la UMH (UMH Properties (propiedades). Representan alrededor de un 5% del valor total de los activos de LARGA de los estados UNIDOS, es decir, se trata de un mercado muy fragmentado, con los de los competidores y poco sofisticados y con un gran potencial de crecimiento, especialmente a través de la adquisición (crecimiento externo).
Estos Reit tiene también un pedazo de su cartera de estado expuestos a otros negocios, 10 a 30% de los vehículos RECREATIVOS (Recreational Vehicle), que es el "motor home", o más conocida por los trailers, de esos que vemos en las películas de Hollywood. Los propietarios de los vehículos recreativos lugar en el terreno de espacio en los apartamentos para pasar unas vacaciones en familia. Y es aquí donde los REITs también se benefician con el dinero, te ofrecen toda la estructura de la energía, el gas y la infraestructura para el tiempo de ocio (piscinas, lagos, etc...). Por último, el más reciente de estos Reit han entrado de lleno en el segmento de los Deportivos (0 a 15% del total), lo que es el alquiler de un puerto deportivo para barcos/lanchas, que ofrece, además de un espacio, también, los servicios de mantenimiento, la comida, la bebida y el servicio.
Hecha esta introducción, vamos a lo básico de la LARGA, el más importante de todos, con cerca de un 70% de la cartera de proyectos de los REITs. En la última década, los REITs de la LARGA han tenido, no sólo en cuanto a prestaciones, dentro del segmento residencial, sino que también es una de las mejores actuaciones de todos los que forman parte de los REITs. De cara al futuro, tenemos una gran convicción de que la categoría residencial y va a seguir rindiendo muy bien.
Para poner en perspectiva, y 1 de cada 12 de estadounidenses que viven en una casa pre-fabricada. La calidad de la vivienda, que varía de un lugar a otro, y de la estructura de las comunidades de vecinos. Estas comunidades, que en su gran mayoría, se encuentran en las laderas de los estados UNIDOS.
Una de las casas pre-fabricadas " cuesta entre $60-80k, es decir, que es mucho más barato. El comprador de la casa en general es la de que el residente, y no es el REIT. En otras palabras, la gente que lo hace con todas las mejoras y ampliaciones de la casa, que es el guardián hace extremadamente gastos de capital (inversión, mantenimiento y gastos de funcionamiento (gastos de operación con la energía, el agua se transfieren íntegramente por el residente). El REIT, gana dinero, es locando en el terreno, y esa es la belleza de su negocio, ya que el terreno en el que prácticamente no se deprecia, y requiere de muy poco mantenimiento.
Cuando un estadounidense que se decide a cambiar a una casa pre - fabricada, que es el que va al banco a tomar deuda para comprar el producto. El REIT, no se expone al riesgo de crédito. Esta persona vive en una media de 12-14 años de edad, en la misma casa, por lo que durante muchos años, el inquilino tendrá que permanecer en el mismo condominio que pagar el alquiler todos los meses. La rotación, por lo tanto, es muy bajo.
Cuando un ciudadano estadounidense, pero más tarde se trasladó, usted tiene dos opciones: llevar la misma casa o la venta. El traslado de la casa pre-fabricada, requiere de una logística compleja, y el costo es muy alto. Por lo tanto, la forma más fácil de vender. La gente que compra el REIT, que pagan en promedio un 50% de su valor, lo que se vende, para el próximo habitante, con un aumento del 30 por ciento. Una vez hecho esto, de nuevo, el terreno vuelve a estar disponible para el alquiler.
El alquiler de una LARGA cuesta en promedio $600-800 mes, frente a un single family home de $ 1200 a 1600 por mes. El REIT paga a través de un sitio web completo, algo así como $ 70-90k. Por lo tanto, con una renta media mensual de $ 700, y el retorno de la INVERSIÓN (retorno de la inversión de capital es de 10% a. a.. es de negocios, como en el capex y el opex son muy bajos, la cifra se queda muy, muy interesante. Se agrega a esto el hecho de que los REITs en que el costo de la deuda y de un 2,5%-3,0% en la a. a. a., la cifra de negocio se encuentra por encima del 20% en la a. a. a.
Y no termina ahí! Aumento de la renta anual de entre el 3 y 5%, es algo muy real y de la historia, muestra de esto). Estamos hablando de us $ 35,00 por mes, en la cuenta de los ocupantes, lo que no está bien, porque es la base de la renta es más baja. Como se trata de un segmento con una ocupación de más del 95%, y el bajo volumen de la transacción, que estamos hablando de un centro de una gran flexibilidad y una gran capacidad de crecimiento.
Durante la crisis, el alquiler de colección, no solo se ha mantenido por encima de un segmento de "gs", muy diversa, entre los estados miembros, y el 98%, como también se ha producido un aumento de la ocupación, una vez que las familias han salido de las zonas urbanas, y se dirigieron a los lugares con baja densidad de población. Claro que no todo ha sido un sueño. Desde el otro lado de la moneda, el centro de la RV, resultó afectado, ya que la mayoría de las comunidades de vecinos han tenido que cerrar por la visita, durante algunos meses del año. Esto, hoy en día se encuentra normalizado.
Así pues, concluimos que la nuestra tesis: la inversión en localidades de baja complejidad de la gestión, de bajo costo de mantenimiento, la operación, la competencia limitada, enorme potencial de crecimiento a través de la adquisición, el nivel de apalancamiento financiero, moderada, alta tasa de ocupación, así como el bajo volumen de la transacción. La teoría de la LARGA es una de las favoritas de los RBR Vitreo del sector Inmobiliario a nivel Global. Los REITs se negocian en un promedio del 2,1% de a. a. en el dividend yield (P/FFO de 28x. El valuation, no es una ganga, pero hay mucho crecimiento por delante, sea a través de la adquisición ya sea a través de la mejora del desempeño operativo de las propiedades adquiridas, así como el aumento de los precios de los alquileres.
