De onde viemos, onde estamos e para onde vamos ?
Estas são, provavelmente, as perguntas mais feitas pela humanidade desde sua existência. Estamos longe de nos arriscarmos a entrar nesse debate filosófico, temos ZERO propriedade para tanto. Porém, podemos trazer as mesmas perguntas sob a perspectiva do setor imobiliário brasileiro, mais especificamente o segmento residencial, e tentar endereçá-las em poucas linhas.
De onde viemos? Precisamos de um ponto de partida. Aproximadamente 10 anos parece-nos suficiente para explicar aonde chegamos e para aonde devemos ir. Em 2007, mais precisamente, vivenciamos o verdadeiro “boom” do mercado acionário. Cerca de 20 empresas do próprio setor imobiliário abriram seu capital na B3 em busca de crescimento: adquirir terreno, lançar, construir e vender e, assim, sucessivamente.
Entre 2007 e 2013, a despeito dos percalços enfrentados com a crise de 2008, o setor imobiliário viveu um “boom” de preços, impulsionado pelos lançamentos e vendas crescentes, que batiam recordes atrás de recordes. Entre nós, muita gente e empresa ganhou dinheiro nessa época! Acontece que as coisas começaram a “patinar” em 2011 e os lançamentos desaceleraram – surgia o famoso “estouro de obra”.
A coisa “azedou” para valer em 2014. Já com os lançamentos em patamares baixos, o estoque do mercado imobiliário não parava de subir – com destaque para o estoque pronto que tem baixa liquidez, uma vez que sua venda exige até 30% de entrada – e se encontrava entre duas a três vezes acima do patamar saudável de 12 meses de venda, em termos relativos.
Enfim, o setor imobiliário vivia uma verdadeira espiral descendente onde as vendas brutas caíam, os distratos subiam e o estoque pronto começava a ganhar muita representatividade no balanço das incorporadoras (algo que consome capital, além de gerar despesas de IPTU, condomínio e manutenção). A deterioração do setor imobiliário ocorria concomitantemente com o mergulho do país em sua maior recessão: juros crescentes, desemprego aumentando, poder de compra caindo, enfim, todos os fatores que resultaram em um PIB negativo. Tudo isso corroborou para a queda real de preço dos imóveis nos anos seguintes em patamares superiores a 20%; houve destruição de valor sem escala tanto para o comprador do imóvel quanto para o incorporador.
A sangria do setor começou a estancar de 2017 para cá, quando o Banco Central iniciou o corte da taxa de Selic do alto patamar de 14,25% ao ano para os níveis atuais. Junto com a queda do juros veio a captação líquida positiva da poupança – só para se ter uma ideia, entre 2015 e 2016, houve saques da ordem de R$ 100 bilhões – e um novo governo de centro assumia o país naquele momento, mesmo que sob diversos questionamentos.
Onde estamos? Antes de entrarmos em 2019, vamos retratar 2018, ano quando o setor imobiliário saiu do fundo do poço. Com a Selic no menor patamar histórico (6,5% ao ano), os bancos finalmente iniciaram cortes na taxa de juros de empréstimos imobiliários – tamanha a relevância do juros destes empréstimos, a cada 1% de corte, o poder de compra do consumidor aumenta em 8% – e a renda per capita voltou a crescer, ainda que em patamares muito baixos. Isso culminou em um ambiente em que as vendas ultrapassavam os lançamentos e o estoque do setor finalmente flertava com um patamar saudável.
A despeito de todos esses fatores, o setor imobiliário, com exceção da baixa-renda, não se recuperava com consistência. A greve dos caminhoneiros afastou o consumidor do estande de venda e a incerteza eleitoral deixava os investidores e incorporadores em pânico. Contudo, no final do ano, veio o grande “alívio”, ao menos momentâneo, com a eleição do presidente Jair Bolsonaro afastando o grande receio da esquerda voltar a dominar o país.
Entre as primeiras medidas anunciadas pelo novo presidente, veio o combate ao inimigo “número 1” do setor que mais gera emprego nesse país: aprovação da “lei do distrato”. Essa nova medida, além de criar regra ao jogo, o que permite aos players de mercado se planejarem melhor, também reduz substancialmente o valor de desembolso por parte das incorporadoras ao comprador quando do distrato.
Finalmente, o setor começa um ano (2019) com o pé direito! As vendas estão crescendo duplo dígito, os lançamentos estão a todo vapor, os preços pararam de cair e já mostram sinais de ganho real e o estoque, enfim, está em patamar saudável.
Para onde vamos? O prognóstico é bastante favorável, mas isso não significa que não será sob tiro, porrada e bomba. Todos sabemos que a reforma da previdência é inevitável e inadiável; precisa de urgência aprovação. Partindo-se da premissa que será aprovada, enxergamos queda adicional dos juros, principalmente dos juros de empréstimos imobiliários – os bancos vão ter mais “coragem” de emprestar dinheiro, essa é a real.
Com o país crescendo, desemprego caindo e renda aumentando, os preços dos imóveis vão subir e isso será observado também pelo descasamento entre oferta e demanda. Nos últimos 5 anos, o nível de lançamentos foi muito baixo e isso criou um “dente” de novos estoques prontos até 2022 (pouco entrega nos próximos anos, em outras palavras). Naturalmente, como o estoque pronto já se encontra em níveis relativamente baixos (em São Paulo cerca de 20% do total), a tendência é de que esta queda se acentue e impulsione o preço dos imóveis na planta. Vale frisar que a qualidade de boa parte do estoque pronto é ruim (apartamentos studios em bairros familiares, por exemplo).
Somos otimistas com o setor imobiliário residencial, com destaque para a média-alta renda, segmento este que mais sofreu com a crise econômica do país. O segmento de baixa-renda segue com boa performance (a demanda é superior à oferta). O grande dilema desse segmento é se haverá ou não funding (fonte de recursos) do FTGS e a qual custo para os próximos anos.
Até breve!
